Jaki kredyt na budowę domu?

Kupno i budowanie domów cieszy się stale rosnącą popularnością wśród inwestorów. Według badań GUS w pierwszej połowie bieżącgo roku inwestorzy indywidualni mieli największy udział w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych. Własny dom przyciąga bowiem nie tylko swoją przestrzenią, mniejszym kontaktem z hałaśliwymi sąsiadami, czy możliwością posiadania ogrodu, ale również ceną. Koszt budowy metra kwadratowego domu to około 3 tys. PLN, podczas gdy cena metra kwadratowego mieszkania w dużych miastach to nawet ponad dwa razy tyle. Aby jeszcze bardziej obniżyć kwotę wydaną na budowę domu, wiele osób rezygnuje z usług deweloperów, ponieważ ich marże sięgają nawet 30-50% jego wartości i decyduje się na budowę tzw. systemem gospodarczym. Inwestor zatrudnia wtedy rzemieślników do poszczególnych prac i nie korzysta z kompleksowych usług jednej firmy budowlanej. Samodzielnie kupuje materiały i może także aktywnie brać udział w pracach, obniżając w ten sposób koszty robocizny. Choć taka inwestycja może okazać się bardzo opłacalna, to oznacza jednak więcej zachodu, nie tylko jeśli chodzi o prace budowlane, ale także o finansowanie takiej budowy w przypadku zaciągnięcia na nią kredytu.

Jakie dokumenty?

Kredyt budowlano-hipoteczny nie różni się znacząco od zwykłego kredytu zaciąganego na zakup nieruchomości. Można z niego sfinansować nie tylko budowę, ale także zakup działki. Jeśli już się ją posiada, to często może ona stanowić wkład własny. Budowa systemem gospodarczym jest popularną metodą w Polsce. Banki nie stawiają przeszkód przy finansowaniu tego typu operacji.Wymagania, jakie należy spełnić, aby uzyskać kredyt mieszkaniowy na budowę domu są podobne do tych, jakie są stawiane w przypadku jego zakupu. Różnica polega jednak na większej ilości dokumentów, jakie należy przedstawić w banku, jak i na sposobie oraz warunkach wypłaty takiego kredytu. Podstawowymi dokumentami w takim przypadku są:

• odpis z księgi wieczystej,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• pozwolenie na budowę,
• projekt techniczny,
• dziennik budowy oraz kosztorys prac budowlanych.
• Niektóre banki mogą także wymagać, aby budowa była prowadzona przez generalnego wykonawcę, czyli firmę budowlaną.

Gdy inwestor postanawia wybudować dom bez dewelopera, sporą trudność stanowi oszacowanie wysokości potrzebnego kredytu. Warto zaciągnąć go w wyższej kwocie, niż wskazują wyliczenia kosztów, gdyż pojawić się mogą nieprzewidziane wydatki. Zdarza się bowiem, że dochodzi do nagłej awarii lub kradzieży materiałów budowlanych. Jeśli kredyt okaże się za niski, mogą pojawić się problemy z uzyskaniem dodatkowej kwoty od banku. Kolejną sprawą, jaką należy uwzględnić jest czas trwania budowy. Bank wymaga określenia terminu zakończenia prac. Najlepiej wyznaczyć go z dużym marginesem błędu. Nieoczekiwane okoliczności, takie jak długa i mroźna zima, mogą spowodować spore opóźnienia. „Jeżeli przekroczy się ustalony termin, należy poinformować o tym bank. W większości przypadków wystarczy podpisać aneks do umowy przesuwający datę zakończenia prac. Może być on jednak płatny.

Kredyt w transzach

O ile kredyt na zakup nieruchomości wypłacany jest jednorazowo, to kredyt na budowę przyznawany jest w transzach, po ukończeniu kolejnych etapów budowy. Aby wypłacić kolejną, należy udokumentować postęp prac i uzyskać pozytywną ocenę banku. Często trzeba przedstawić w banku zdjęcia z budowy oraz dziennik budowy z wpisami poświadczającymi rozwój projektu. Niektóre instytucje kredytujące wymagają natomiast wizyty swojego przedstawiciela na budowie, który oceni postęp prac. Taka inspekcja jest zazwyczaj płatna i waha się w granicach od kilkudziesięciu do kilkuset złotych. Kiedyś w wielu bankach należało przedstawiać faktury za poszczególne prace i materiały, ale dziś jest to już rzadkością. W przypadku kredytu walutowego wysokość transzy przeliczana jest po aktualnym kursie. Może się więc okazać, że kolejna wypłata będzie niższa od oczekiwanej. Część banków ustala jednak kwotę, jaka ma być wypłacona w PLN i dopiero potem przelicza ją na obcą walutę – wtedy natomiast podnieść się może ogólna kwota kredytu w walucie, w jakiej posiada się zobowiązanie. Zaciągając kredyt na budowę domu można także liczyć na karencję w spłacie. Oznacza to, że spłatę pełnych rat można zacząć dopiero po uzyskaniu wszystkich transz, ale nie później niż po 24 miesiącach (chyba, że umowa stanowi inaczej). Po wypłacie pierwszej transzy kredytobiorca spłaca tylko część odsetkową od niej, a nie od całego kredytu. Po każdej następnej wypłacie kwota odsetek się zwiększa, ponieważ uruchamiana jest coraz większa część kredytu. Po wypłacie ostatniej transzy następuje spłata całej raty kapitałowo-odsetkowej. Na osłodę trudów związanych z finansowaniem i nadzorowaniem budowy warto dodać, że niektóre osoby budujące dom mogą liczyć na dofinansowanie w ramach rządowego programu „Rodzina na swoim”, powierzchnia użytkowa takiej nieruchomości nie może jednak przekraczać 140 mkw.